Avec un bail, le diable est dans les détails

Dans le dernier article nous avons regardé quelques unes des choses que vous devriez considérer avant le crédit-bail qui premier bureau ou devanture de magasin pour vos affaires. Pour récapituler, vous devriez non seulement considérer le vieil « endroit standard, endroit, endroit, » mais également considérer des choses comme le stationnement suffisant, le nombre d'employés qui travailleront sur place, et des projections de croissance future. J'ai soumis à une contrainte qu'il était important de ne pas obtenir rattrapé dans le moment. Vous devriez prendre votre temps de trouver l'espace best suited pour vos affaires pour le long-courrier, pas simplement pour aujourd'hui.

Cette semaine nous discuterons l'aspect le plus important du processus : signature d'un bail commercial (musique dramatique d'insertion ici). Une des plus grandes erreurs beaucoup d'entrepreneurs font quand l'espace commercial de location ne lit pas le bail. Oubliez lire la copie fine. Quand elle vient à un bail sa TOUTE LA copie fine.

Ne me croient pas ? Laissez-moi te raconter l'histoire vraie de mon ami, Homer, dont le nom j'ai changé pour protéger l'ignorant. Homer a signé un bail de deux ans sur une suite des bureaux pour ses affaires. Comme le propriétaire des affaires Homer s'est connecté la ligne pointillée et a accepté de garantir personnellement le paiement du bail et de se conformer à ses limites. Homer s'est déplacé dedans et c'était des affaires comme d'habitude jusqu'à ce que la fin de la limite de bail de deux ans ait approché. C'était alors que Homer a découvert que ne pas lire le bail allait être une erreur très coûteuse.

Vers la fin de la période de deux ans de bail Homer a décidé de replacer, mais quand il a donné le propriétaire ce qu'il a pensé était 30 jours de préavis usuel, il a découvert que le bail avait automatiquement remplacé pour une autre limite de deux ans au point de 60 jours de préavis. En d'autres termes, Homer ne s'est pas rendu compte que le bail a exigé un minimum de 60 jours de préavis de faire le propriétaire savoir que le bail ne serait pas remplacé. Puisque Homer n'a pas su qu'il a été requis de donner au moins 60 jours de préavis de son intention d'évacuer, le bail a automatiquement remplacé pendant encore deux années. Et il n'y avait pas une chose sacrée Homer a pu faire au sujet de elle mais de la portée autour et se gifler dans le dos de la tête pour ne pas prendre le temps de lire le bail.

Quelle était la position du propriétaire quand Homer a précisé qu'il n'avait pas lu le bail et ne se rendait pas donc compte de 60 jours de préavis ? Le propriétaire, tandis que sympathique à la situation difficile de Homer, coincée à ses pistolets et Homer dit qu'il devrait honorer le bail, qui a signifié que même si Homer a sorti comme prévu, il était toujours sur le crochet pour payer le loyer pendant encore deux années.

Est-ce que fait que le propriétaire a choisi d'imposer l'accord de bail plutôt qu'a laissé Homer outre du crochet lui fait un homme mauvais ? Pas du tout. Du point de vue du propriétaire, il n'a eu aucun choix mais pour imposer les limites sur le bail. Il a eu un contrat signé qui lui a indiqué que son espace allait être loué pendant les deux années à venir. Il n'avait pas prévu sur l'espace étant soudainement vide. Être un propriétaire avec l'espace unrented est comme être des affaires sans payer des clients. L'espace vide ne signifie aucun revenu des honoraires de location qui ne signifie aucun argent pour payer le paiement d'hypothèque. Car la vieille énonciation disparaît, « c'est juste des affaires… »

Sure, n'importe quel propriétaire avec un coeur pourrait sentir le mauvais que Homer était ignorant de la clause d'automatique-renouvellement, mais pas aussi le mauvais qu'ils sont disposés à risquer leur propre bien-être financier en ayant l'espace de Homer reposent vide. Le résultat est ceci : si Homer a lu le bail ou pas est non pertinent. Homer a signé le bail, étant de ce fait d'accord sur ses limites, et donc il doit retarder sa fin de l'affaire, période.

En date de ce moment, Homer replace ses affaires malgré ne pas pouvoir sortir de son vieux bail et il continuera de payer le paiement sur l'espace évacué la limite de deux ans restante du bail ou jusque He peut sublease l'espace. Même alors Homer n'est pas entièrement outre du crochet parce qu'il sera encore considéré le locataire juridique à moins que son sublessor accepte de signer un nouveau bail avec le propriétaire. Si tout va bien il aura juste quelqu'un d'autre effectuer les paiements de bail.

Encore, la morale à cette histoire EST LUE LE BAIL. Ou même améliorez, faites la lire à un mandataire pour vous. J'ai appris au cours des années à ne jamais signer un document juridique de sorte sans laisser ma revue de mandataire il, particulièrement si le document fait participer l'argent et mon premier enfant né.

Voici quelques autres points à considérer avant de signer un bail commercial.

Comment le paiement de bail est-il calculé ? L'équation la plus fondamentale pour calculer un paiement de bail prend au nombre de temps de pieds carrés le coût par pied carré, puis amortit cela au-dessus d'une envergure de 12 mois. Par exemple, si vous avez 1.000 pieds carrés et le coût par pied carré est $12, le paiement de bail annuel serait $12.000. Divisé par 12 mois le paiement de bail mensuel serait $1.000. Encore, c'est un scénario simplifié. De nos jours la plupart des baux commerciaux incluent les facteurs additionnels qui affectent le prix final, tel que des augmentations de loyer, des escalades de dépense de fonctionnement d'exploitation, des frais de secteur commun, etc.

Qui paye ce qui ? Il est important que vous comprenniez exactement ce que vous payez. Êtes-vous responsable des coûts autres que le loyer ? Serez-vous responsable de payer vos propres utilités, par exemple ? Devrez-vous payer des privilèges de stationnement ou le service de conciergerie ? Qui manipule l'entretien et les réparations ?

Y a-t-il une clause d'escalade ? Il est typique que le bail contiennent ce qui est connu comme clause d'escalade qui permet au propriétaire de passer des dépenses de fonctionnement d'exploitation de construction dessus accrues aux locataires. Si votre bail contient une telle clause vous devriez demander un chapeau sur la quantité que le paiement de bail peut se lever sur une période donnée. Et si la clause d'escalade est jamais activée par le propriétaire vous êtes tout à fait en conformité avec vos droites de demander une comptabilité spécifiée des dépenses qui sont considérées comme cause pour votre augmenter dans le loyer.

Quel loyer augmente pourrait là être ? Un facteur très important à savoir est ceci : si vous remplacez le bail combien peut le propriétaire aller vers le haut sur le loyer ? On s'attend à ce que les loyers augmentent à mesure que les valeurs d'une propriété augmentent. Si votre propriétaire peut louer l'espace pour plus que vous avez accepté de payer il y a une année, il est dans ses droites de demander l'augmentation. Cependant, ce serait un cauchemar si votre loyer doublait soudainement durant la nuit. Négociez l'augmentation avant vous signe le bail. La plupart des augmentations de loyer sont calculées par pourcentage, pas par des taux forfaitaires.

Renouvellements et arrêts. La plupart des baux exigent que vous donnez un minimum de 60 jours de préavis si vous avez l'intention de terminer le bail et d'évacuer la propriété. Comme Homer appris, beaucoup de baux remplacent également automatiquement pour une autre limite à moins que vous donniez la notification moins de 60 jours d'expiration. Connaissez quand votre bail expire et le temps requis pour donner la notification.

Est-ce qu'garantie personnelle est exigée ? Que se produit si vos affaires vont des au sud et peuvent plus ne se permettre d'effectuer le paiement de bail ? Êtes-vous puis responsable de payer le loyer hors de votre propre poche ? Probablement ainsi. La plupart des propriétaires insistent sur une garantie personnelle du propriétaire ou d'un dirigeant des affaires. Ceci signifie que même si vous sortez des affaires vous êtes toujours personnellement sur le crochet pour le reste du bail.

En conclusion, clarifiez tous les points. Vous devriez être clair sur chaque point dans le bail. Et si vous n'êtes pas, demandez la clarification. Exactement quel espace êtes-vous louant ? Qui est responsable des réparations ? À quels secteurs communs avez-vous accès ? Qui est responsable de maintenir les petites choses, comme maintenir les toilettes partagées stockées avec du savon, des serviettes, et d'une manière plus importante, papier hygiénique.

Un petit détail à considérer maintenant, mais pas quand vous vous trouvez soudainement sans de tels agréments au mauvais moment.

La petite entreprise Q&A est écrite par le chroniqueur syndiqué par entrepreneurand de vétéran, les livres de Tim Knox.Tim le plus tard incluent de « les secrets de succès petite entreprise " et « le modèle de 30 jours pour le succès ! « A rapporté des liens : http://www.smallbusinessqa.comhttp://www.dropshipwholesale.net