Loyer intérimaire : Porte de piège du crédit-bail d'équipement

Beaucoup de locataire entament les transactions de bail qu'ils croient sont concurrentiels fondés sur des hypothèses défectueuses de taux. La plupart des calculs de taux de bail ne prennent pas en compte le loyer intérimaire. Le loyer intérimaire est la porte de piège qui permet à des bailleurs de recevoir des augmentations de l'évaluation de bail. Il est imprévisible et la quantité peut être arbitraire. En comprenant comment l'intérim peut effectuer votre bail, vous pouvez fermer cette porte de piège et apprécier l'évaluation de bail que vous avez pensée que vous avez négocié.

Quel est loyer intérimaire ?

Le loyer intérimaire, également connu sous le nom de loyer de moignon, est le loyer qu'un bailleur charge un locataire du temps où le locataire accepte l'équipement loué jusqu'à la date de début officielle de bail. La plupart des baux commencent le premier jour du mois acceptation suivant équipement. Dans un bail avec des paiements mensuels, le loyer intérimaire est calculé comme suit : multipliez le nombre de jours dans la période intérimaire par la quantité de paiement mensuel et divisez le produit par 30. Dans le cas extrême, le loyer intérimaire peut ajouter presque un paiement périodique intégral au bail. Dans ces cas il soulève le taux efficace de bail nettement.

L'impact du loyer intérimaire dans le cas extrême peut être vu dans l'exemple suivant : supposez que vous acceptez un bail de 36 mois pour l'équipement qui $100.000 coûtés. Supposez également que le paiement mensuel est $3.113 par mois, payé au début de chaque mois. Supposez que le bail te permet d'acquérir la propriété de l'équipement pour $1 à l'extrémité de bail. Par conséquent, votre taux efficace de bail est 8%.

Supposez maintenant que la période intérimaire de bail est de 29 jours. Dans l'intéret de simplicité, nous arrondissons la période à un plein mois et l'ajoutons au bail. Le nouveau taux effectif pour 37 paiements de $3.113 est 9.7%. Le nouveau taux est plus de 20% plus haut que le taux à l'origine cité par le bailleur. Ce taux plus élevé représente une porte de piège en votre bail qui produit plus de coût pour vous et un retour plus élevé de le bailleur.

Le but du loyer intérimaire

Beaucoup de bailleurs justifient le loyer intérimaire comme compensation pour s'obliger pour payer des fournisseurs d'équipement au nom des locataire en liaison avec des transactions de bail. En tant que davantage de justification, ces bailleurs précisent que les locataire ont l'utilisation de l'équipement au cours de la période intérimaire.

Problèmes avec le loyer intérimaire

Il y a deux pailles dans le raisonnement offert par ces bailleurs. D'abord, le loyer intérimaire est exorbitant puisqu'il est basé sur le paiement de bail périodique au lieu du taux créditeur du locataire. Puisque chaque paiement de bail a un composant retourner-de-capital, le paiement périodique n'est pas un niveau adéquat à employer pour des calculs intérimaires de loyer. Un calcul basé sur le taux créditeur du locataire est probablement une mesure plus juste.

La deuxième paille dans ce raisonnement est que les bailleurs souvent n'ont pas payé l'équipement au cours de la période intérimaire. Ils ont pu ne pas avoir engagé aucun coût additionnel au cours de cette période. Le résultat net est que les locataire encourent des croissances significatives dans leurs taux efficaces de bail tandis que les bailleurs peuvent partir furtivement le rendement supplémentaire par une porte de piège dans le bail. Le loyer intérimaire peut transformer un bail concurrentiel en transaction de taux relativement élevé.

Solutions

Les locataire intuitifs recherchent des manières de limiter ou éliminer le loyer intérimaire. Ils essayent de s'assurer qu'ils reçoivent l'affaire de bail pour laquelle ils ont négocié. Voici cinq stratégies pour émousser l'impact du loyer intérimaire :

1. Éliminez le loyer intérimaire. Essayez de négocier un bail qui exclut le loyer intérimaire. L'one-way pour éliminer le loyer intérimaire est d'avoir le compte de période intérimaire comme période de paiement partielle. Une autre période de paiement partielle peut être ajoutée à l'extrémité du bail, tel que les deux périodes constituent une pleine période de paiement.

2. Intérêt de salaire au lieu de loyer intérimaire. Au lieu de payer le loyer intérimaire basé sur le paiement périodique, basez le paiement intérimaire sur le taux de transaction implicite ou votre taux créditeur. Cette méthode éliminera le composant retourner-de-capital ce des pestes la plupart des calculs intérimaires de loyer.

3. Limitez ou fixez la quantité de loyer intérimaire. Si vous ne pouvez pas éliminer le loyer intérimaire, vous pouvez essayer de négocier une limite là-dessus. Vous pouvez offrir au bailleur par période intérimaire fixe, indépendamment de la date d'acceptation d'équipement.

4. Contrôlez les livraisons d'équipement. Une autre stratégie est de coordonner avec le fournisseur d'équipement pour programmer la livraison et l'acceptation d'équipement vers la fin du mois. les acceptations d'Extrémité-de-le-mois s'assureraient qu'une réduction de loyer intérimaire depuis les périodes intérimaires serait courte.

5. Opération de cession-bail de vente à la fin du mois. Comme dernière stratégie, si permis par le bailleur, vous pourriez programmer une opération de cession-bail de vente d'équipement nouvellement acquis à la fin du mois. Cette stratégie garantirait également une période intérimaire courte.

Il est important de comprendre l'impact du loyer intérimaire sur votre bail. Plutôt que supposent que vous recevrez le taux de bail cité, passent en revue le bail soigneusement. Si votre bail inclut le loyer intérimaire, prévoyez de négocier ce dispositif. Employez une des stratégies ci-dessus pour réduire cet aspect potentiellement coûteux de votre bail. Même si vous ne pouvez pas éliminer la porte de piège d'intérim-loyer, vous pouvez pouvoir la sceller.

George Parker est un vice-président de co-fondateur, de directeur et exécutif de Leasing Technologies International, Inc. (« LTI »). M. Parker a été en activité au financement fixé de prêt et d'équipement pendant plus de vingt années. Un leader de l'industrie, il est un membre du jury et un auteur fréquents de plusieurs e-livres et articles concernant le financement d'équipement.

Siégé en Wilton, CT, LTI est une spécialisation ferme de crédit-bail nationalement dans des programmes directs de crédit-bail de financement et de fournisseur d'équipement pour la croissance et la tard-étape naissantes, compagnies soutenues de capitaux à risques. Plus d'informations sur LTI sont disponibles à : http://www.ltileasing.com