Come sono diventato un investitore del bene immobile

Recentemente io chiuso sulla vendita di due case. Sono state situate circa un miglio a parte ed hanno avute valori di mercato paragonabili. Tuttavia, oltre queste due somiglianze, i due affari erano molto differenti l'uno dall'altro. Lascilo discutere più dettagliatamente le somiglianze e le differenze dei due affari.

Il miei socio commerciale ed io hanno comprato entrambe le proprietà dalle famiglie che erano in preforeclosure. I cavi per ogni proprietà sono venuto dalle lettere che avevo spedetto alle famiglie che recentemente avévano ricevuto gli avvisi di difetto. L'una famiglia ha risposto a me in 24 ore di ricezione della mia prima lettera. Ho incontrato loro in due ore di ricezione della loro chiamata di telefono ed ho firmato loro un contratto con sul posto per comprare la loro casa. L'altra famiglia ha risposto a me dopo la ricezione della quarta lettera da me. Dopo una coppia di appuntamenti rotti e riunioni due abbiamo firmato un contratto per comprare la loro casa. Con ogni casa abbiamo fatto “un tipo della tabella di cucina„ che si chiude entro una coppia di giorni di sign del contratto. Entrambe le case sono state comprate “conforme„ al finanziamento attuale che rimane sul posto. I soldi sinceri dati per ogni casa erano di un dollaro.

Primo affare

Abbiamo cominciato ad introdurre la prima casa sul mercato facendole pubblicità nel giornale al valore di mercato e mettendo firma dentro la vicinanza e le intersezioni vicine. Abbiamo avuti un accordo verbale con il venditore che avrebbero eliminato tutti della loro appartenenza dalla casa in due settimane. La casa era molto sudicia e sporca. Quando i venditori non riusciti per realizzare c'è ne i progressi che rimuovono la casa noi sono andato avanti con l'introduzione sul mercato ed hanno ridotto il prezzo della domanda. In due settimane avevamo ricevuto soltanto alcune chiamate di telefono principalmente dai prospetti non-interessati.

A questo punto abbiamo ridotto il prezzo della domanda più ulteriormente ed abbiamo cambiato i nostri segni informare il pubblico che il finanziamento del proprietario era disponibile. A quel punto abbiamo cominciato ottenere un più grande numero delle chiamate di telefono dai prospetti vero interessati. Il nostro proprietario ha finanziato i termini ed il più basso di il prezzo della domanda di valore di mercato li ha separati dalle centinaia di case rappresentate agente immobiliare che hanno avuto bisogno del finanziamento della banca.

Con la seconda casa, comprata un mese successivamente del primo, immediatamente lo abbiamo introdotto sul mercato con finanziamento del proprietario. Quando abbiamo comprato la casa abbiamo stipulato nel contratto che il venditore ha dovuto sgomberare la proprietà in due settimane o essere caricato una tassa affinchè l'omissione agisse in tal modo. Il venditore era gradevole e cooperativo e mosso rapidamente per rimuovere i loro effetti personali dalla casa. Il venditore della prima casa ancora stava trascinando i loro piedi e la casa era ancora un disordine.

Subito dopo il cambiamento dell'introduzione sul mercato della prima casa, abbiamo ricevuto un'offerta da un compratore altamente interessato. Questa casa era allineare ideale per questa famiglia ed abbiamo voluto aiutarli per entrare in esso. Hanno offerto comprarli con finanziamento della banca ed abbiamo accosentito per venderli a loro. Ci era ancora abbastanza tempo prima dell'asta di preclusione di chiudere la vendita con finanziamento della banca.

Ho ammonito il compratore che dovrebbe cercare un prestito tranne un prestito di FHA poiché non avevamo giudicato il titolo alla proprietà abbastanza lungo per FHA per approvare un nuovo prestito. Nel caso non sappiate, FHA recentemente ha cambiato una regola che ora richiede una proprietà di essere sul titolo almeno i 90 giorni prima che approvassero un nuovo prestito. Così congettura che cosa il compratore ha fatto?

Destra. Il suo mediatore di ipoteca ed il suo agente immobiliare lo hanno diretto verso un programma di prestito di FHA. Fortunatamente, il compratore si è qualificato per un buon programma di FNMA pure. Così ho stipulato nel contratto che il compratore ha dovuto guadagnare l'approvazione per il programma di FHA nei 5 giorni oppure cadere il programma di FHA e procedere al programma di FNMA. Sia il mediatore che l'agente hanno avuto bisogno della formazione su questo punto, che ho fornito nella scrittura ed i quattro giorni più successivamente il mediatore lo ha informato che il compratore non sarebbe stato approvato da FHA e che stavano procedendo al programma di FNMA.

L'ostacolo che seguente abbiamo affrontato era il controllo domestico. Il controllo ha provocato chiedere il valore di diverse centinaia dollari delle riparazioni che abbiamo accosentito per fare. Le riparazioni hanno richiesto due settimane per completare. Mentre le riparazioni erano continue abbiamo ordinato una valutazione di proprietà. Gli esperti nella nostra zona sono otto settimane backlogged ma abbiamo conosciuto un esperto che avrebbe effettuato una valutazione in una settimana per 150% della sua tassa normale. Naturalmente non abbiamo avuti il lusso di potere attendere otto settimane in modo da abbiamo comprato la valutazione costosa.

L'ostacolo seguente era di ordinare una ricerca di titolo preliminare, che ha mostrato un titolo libero fortunatamente. Il proprietario precedente non ha avuto un'indagine as-built in modo da abbiamo dovuto richiedere un insieme costoso dei documenti di indagine dalla contea.

Ora che gli ostacoli al closing quasi sono stati cancellati ed eravamo vicini ad una data di chiusura dura, ancora abbiamo avuti un problema con il venditore precedente. Avévano spostato soltanto alcune cose dalla casa e la casa era ancora buono stipata di. Stavano ottenendo intorno a muoversi fuori finalmente ma non digiunare abbastanza per essere dalla casa prima della chiusura della vendita. La loro mancanza di cooperazione e la loro incapacità di seguire attraverso con le loro promesse verbali hanno indicato chiaramente perché avévano trascurato la loro casa e lascila entrano in preclusione.

Poiché i programmi di utilità sono stati spenti ed il venditore più non stava vivendo nella casa che ho avuto i diritti legali di dichiarare i loro effetti personali poichè abbandonato proprietà e li ho informati che avrei spostato gli articoli fuori per loro. Il miei socio ed io hanno speso un inscatolamento e un insaccamento di giorno sugli elementi personali del venditore ed hanno selezionato con riluttanza le scatole ed i sacchetti sul giorno prima della chiusura. Whew!

In secondo luogo affare

Ora, da un lato, gli eventi con la seconda proprietà sono continuato molto più uniformemente. Abbiamo comprato la casa, gli abbiamo trovato un compratore per negli otto giorni e chiuso sulla vendita gli otto giorni più successivamente.

Abbiamo deciso di vendere la seconda casa su un contratto di terra o di spostare l'ipoteca con il finanziamento attuale che rimane sul posto. Inoltre abbiamo deciso di stipulare che la casa ha dovuto essere rifinanziata in due anni o sarebbe stata preclusa di nuovo noi. Abbiamo fatto questo per proteggere l'interesse del venditore precedente nel finanziamento di fondo. Non lo hanno voluto che appende fuori là per un lungo periodo di tempo.

Il nostro “contrassegno di finanze del proprietario„ ha attratto rapidamente parecchi compratori. Abbiamo richiesto un acconto abbastanza grande “di curare„ il prestito, cioè, per pagare fuori le tasse attuali dell'avvocato e di arrearage. Abbiamo trovato un compratore desideroso che ha avuto i contanti sufficienti a disposizione e un buon reddito, ma senza abbastanza tempo nella zona di avere un'alta stima del credito da accordare. Ha capito che il concetto dell'ipoteca dell'involucro ed il finanziamento e noi di fondo negoziasse un contratto con lui a Starbucks. Ha negoziato un prezzo di vendita più basso offrendo un più grande acconto. Potevamo basicamente immediatamente ricevere tutto “profitto del sistema principale„ che sarebbe stato pagato noi nel tempo biennale in cui ha rifinanziato. Abbiamo ricevuto questo in su - fronteggi in cambio di un prezzo di vendite più basso. Era uno scambio giusto per entrambi i partiti.

Ha accosentito per comprare la casa “come è„ e fare alcune riparazioni egli stesso. Non c'era nessun controllo domestico necessario; non c'era nessuna valutazione necessaria; nessuna riparazione ha dovuto essere fatta; nessun agente immobiliare ha dovuto essere pagato; e nessun'indagine ha dovuto essere ordinata. Il compratore pagato tutti costi di closing che erano molto che avrebbe pagato se avesse usato un agente immobiliare e un mediatore di ipoteca. Abbiamo usato un agente di chiusura che ha una conoscenza di molto con le transazioni di questo tipo, che chiama “vendite sconosciute dell'involucro.„ Il nostro agente di chiusura è diventato un amico ed ha parlato al nostro randello di investimento locale del bene immobile.

In breve, ciascuno dei due affari ha catturato con la rete il profitto quasi uguale, ma è evidente che trattano uno preferirebbero fare se dato una scelta. Se fossi Robert Kiyosaki potrei denominare un affare affare del mio papà ricco ed affare difficile l'altro del mio papà. Abbiamo imparato abbastanza per fare gli affari del primo tipo andare più uniformemente in avvenire ma prenderò gli affari del secondo tipo giornaliere della settimana.

Spero che tutto il vostro bene immobile che investe gli affari continui uniformemente e rapidamente.

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Garry Gamber è un maestro di scuola e un imprenditore pubblici. Scrive gli articoli sul bene immobile, salute e nutrizione e servizi di datazione del Internet. È il proprietario di Anchorage-Homes.com e di TheDatingAdvisor.com.