Reinventare bene immobile, parte 1: In linea e consumatori autorizzati stanno prendendo la carica e stanno pagando di meno

Per le decadi, il mondo del bene immobile ha girato in un modo prevedibile. I ruoli dei compratori, dei venditori e dei professionisti del bene immobile erano ragionevolmente ben definiti e le transazioni hanno seguito un percorso prevedibile dei segni dell'iarda, degli annunci di giornale, delle case aperte e delle miglia di lavoro di ufficio.

Recentemente, in linea ed i consumatori autorizzati hanno cambiato il gioco. I professionisti del bene immobile ora affrontano le edizioni simili a quelle che abbiano trasformato le finanze e le industrie al minuto e personali di pianificazione di corsa. Mentre la tecnologia avanza ed i nuovi modelli aziendali si evolvono, l'industria di bene immobile ha cominciato a trasformarsi dalla fornitura tradizionale, transazioni “agente-centriche„ con attenzione controllate alle nuove pratiche “consumatore-centriche„. Ciò che segue è uno sguardo ad alcune delle tendenze recenti di industria e come i compratori, i venditori e gli investitori possono pensare avvantaggiarsi. “I cinque Ds„ che stanno determinando il cambiamento nel bene immobile sono:

1. Rottura - in questi ultimi 10 anni, il Internet ha fatto maturare in una piattaforma potente per trasmettere le informazioni del bene immobile, per sempre cambiante l'interazione fra i compratori, i venditori ed i professionisti del bene immobile.

2. Lo spostamento - la popolarità e l'accettazione del self-service e consumatore-dirige i modelli aziendali sta ritenendo dai professionisti del bene immobile, che stanno sforzando di sviluppare le nuove offerti attraenti per i consumatori Fotoricettore-di buon senso.

3. Consumatori esigenti - ora disponete della conoscenza, degli attrezzi e dei mezzi del bene immobile alle vostre punte delle dita che mai prima. I consumatori più di buon senso tendono ad essere più indipendenti ed esigenti.

4. Pressione in discesa - lle commissioni tradizionali del bene immobile di 5-6 per cento del prezzo di vendite della proprietà stanno affrontando la pressione in discesa.

5. Alternative di sviluppo - l'industria di bene immobile sta trasformandosi per fornire i servizi designati e le nuove opzioni emozionanti che aggiungono il valore per i consumatori. Rottura

“Stiamo andando vedere la nostra industria passare con trasformazione drammatica via il Internet ed il consolidamento degli agenti e delle aziende.„ - cronista eRealty Dirk Zeller di periodi

Alcuni osservatori industriali hanno adottato il termine “la tecnologia disgregativa„ del professor Clayton Christensen della scuola di commercio di Harvard per spiegare gli sviluppi recenti nel bene immobile. Benchè sia facile da indicare il World Wide Web ed il progresso tecnologico come la conduttura cambi nel bene immobile, quello fa parte soltanto di che cosa sta agitando le cose in su. Essenzialmente, la causa reale di rottura non è appena la tecnologia, ma consumatori tecnologia-permessi a del bene immobile.

Consumatori Web-enabled

Secondo l'associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR), più di 72 per cento dei homebuyers ora cominciano la loro ricerca domestica in linea. La popolarità degli annunci in linea del bene immobile sorpassava gli elenchi della proprietà del giornale indietro in 2001 e lo spacco sta allargandosi. Meno di un per cento dei compratori in primo luogo imparati circa la casa che hanno comprato sul Internet in 1995, mentre in 2004, che il numero ha passato a 20 per cento.

Secondo un'associazione della California dell'indagine di agenti immobiliari (AUTOMOBILE), 97 per cento dei dichiaranti hanno detto che il fotoricettore li ha aiutati a capire il migliore trattato d'acquisto e 100 per cento detti usando il fotoricettore le aiutassero a capire più meglio i valori domestici. I homebuyers Web-enabled come voi stanno prendendo un ruolo più attivo nella ricerca le case e delle vicinanze. Inoltre ora passate meno tempo con i professionisti del bene immobile una volta che avete completato la vostra ricerca. I homebuyers del Internet inoltre hanno usato efficace il fotoricettore per filtrare fuori le proprietà che non li hanno interessati, visitanti 6.1 case in media contro 15.4 per i compratori tradizionali.

Oggi, potete osservare le foto e le informazioni dettagliate per le centinaia di proprietà nel tempo che hanno usato per richiedere per visitare singolo. Ed il fotoricettore fornisce molto più occasione che le liste stampate semplicemente commoventi in linea. La disponibilità crescente dei collegamenti a Internet ad alta velocità residenziali ha amplificato la popolarità dei giri virtuali e dei programmi interattivi, fornendo ai consumatori gli attrezzi potenti e flessibili di ricerca visiva.

Oltre che rendere le ricerche domestiche il software più facile e automatizzato del modello di valutazione (AVM) sta avendo un grande effetto in come le proprietà sono valutate. AVMs, che generano le stime di valutazione analizzando e confrontando i dati di informazioni della proprietà, sta diventando sempre più specializzato ed esatto. Mentre non considerato un sostituto per le valutazioni umane, AVMs sta guadagnando la popolarità perché sono stime economiche, di facile impiego e dei prodotti di valutazione in minuti. Ora AVMs, utilizzato estesamente nell'approvazione di ipoteca elettronica che proceda durante l'asta recente di rifinanziamento, sta diventando disponibile sui consumatori puntati su Web site immobiliari. Ciò è uno sviluppo significativo per i venditori indipendenti, che scoprono spesso che sfida per valutare correttamente le loro proprietà quando vende da sè.

Il MLS va pubblico

“Nel bene immobile, dati di MLS si siede all'apex del cambiamento, specificamente le informazioni di MLS che sono spinte verso il Internet ogni minuto del giorno.„ - Bradley Inman, editore delle notizie di Inman

Una volta un attrezzo esclusivo per i professionisti del bene immobile, il servizio dell'elenco multiplo (MLS) negli ultimi anni si è trasformato in in una piattaforma molto pubblica per gli elenchi di bene immobile. Il MLS è la base di dati più completa della nazione delle proprietà da vendere - quattro su cinque case vendute negli Stati Uniti sono elencati sul MLS. Le proprietà di MLS sono a disposizione degli agenti e dei mediatori universalmente e sono ora accessibili via i Web site del consumatore come Realtor.com, WSJ.com, eccitano, Netscape, AOL e MSN. Gli elenchi di MLS inoltre compaiono sui Web site locali, regionali e nazionali di mediazione con gli accordi dello scambio dei dati del Internet (IDX) che permettono che gli agenti immobiliari partecipanti ripartano gli elenchi e li visualizzino ai consumatori. Anche se soltanto gli agenti immobiliari conceduti una licenza a possono elencare la proprietà sul MLS, il sistema ha cominciato a calcolare prominente per il mercato indipendente del venditore $110 miliardo (per-vendita-da-proprietario o FSBO). Circa 13 per cento delle vendite del bene immobile ora sono FSBO, condotti senza assistenza del mediatore.

Scriv “la tassa a macchina piana MLS„ in tutto il Search Engine principale e vederete le dozzine dei professionisti del bene immobile che vogliono elencare la vostra proprietà nel MLS per una tassa. Se siete disposto a pagare una commissione di 2-3 per cento, potete attrarre l'attenzione di migliaia di agenti che mostreranno la vostra proprietà ai compratori futuri. Potete allora ridurre il costo della vendita a circa metà di per cento 5-6 della commissione di vendite tradizionale, più il costo dell'elenco di MLS. Se scoprite che un compratore indipendente lavora senza un agente, potreste fare una vendita senza la commissione affatto e pagare soltanto un MLS che elenca la tassa piana. Spostamento

Attualmente, circa 2.4 milione licenziatari del bene immobile funzionano nazionalmente, secondo l'associazione dei funzionari di legge dell'autorizzazione del bene immobile. Il NAR ha più di un milione di membri, da circa 760.000 membri cinque anni fa. Molti professionisti e osservatori industriali del bene immobile prevedono un declino significativo in questo numero perché alcune mansioni hanno effettuato tradizionalmente dagli agenti ed i mediatori possono ora essere fatti più rapidamente e facilmente dai consumatori Web-enabled.

“Il driver fondamentale dell'industria di bene immobile era storicamente il controllo di informazioni. L'agente immobiliare e l'ufficio del bene immobile erano le uniche fonti di informazioni complete su cui le proprietà erano per la vendita e coloro che potrebbe essere interessato nell'acquisto loro. Con questo controllo redditi praticamente sono stati garantiti.

Inoltre, perché questo controllo esclusivo era analogo di un monopolio in virtù del servizio dell'elenco multiplo (MLS) tutta la ditta di qualunque formato potrebbe servire ugualmente bene il cliente. Di conseguenza, il numero delle aziende di bene immobile si è sviluppato senza riguardo verso le efficienze del mercato.

Messo semplicemente, il modello tradizionale è troppo inflessibile. I consumatori stanno mettendo in discussione seriamente il valore di un agente immobiliare. Frequentemente ritengono che molte delle mansioni tradizionali intraprese dagli agenti ora più non siano richieste o possono essere fatti dal consumatore essi stessi. “

- Swanepoel & Tuccillo, bene immobile confronta il profitto

Le citazioni qui sopra, da un rapporto popolare sui modelli aziendali emergenti del bene immobile e sui margini di guadagno di diminuzione, evidenziano un certo numero di edizioni che i professionisti tradizionali del bene immobile ora stanno affrontando. E se l'industria di bene immobile si fosse sviluppata storicamente senza riguardo verso le efficienze del mercato, l'edizione è stata composta soltanto dal 2001, come nuovi agenti firmati sopra nei droves, attirato dai tassi a basso interesse e dai prezzi domestici d'ascesa in molte zone. È probabile che il numero degli agenti immobiliari tradizionali diminuirà, mentre i nuovi tipi di lavori del bene immobile saranno generati per trasportare il valore ai clienti Fotoricettore-di buon senso.

DOPO nella parte 2 di 2: - Consumatori esigenti, pressione in discesa ed alternative di sviluppo

Charles Warnock è responsabile di comunicazioni di vendita a Homekeys a Miami, Florida. Homekeys è un Web site non tradizionale del bene immobile che aiuta l'affare dei consumatori, vendita e salvo migliaia sul bene immobile. Impari più a http://www.homekeys.net. Charles scrive frequentemente sul bene immobile, sulle finanze, sulla pubblicità e sulle comunicazioni di vendita.