NON OTTENGA appena IL DOCUMENTO LEGALE - il Closing malfamato della Tabella di cucina

Q: Ciao Lou, ho una proprietà sotto contratto che voglio rivendere/vibrazione così com'è ad un rehabber/renovator, ma posso dovere comprarlo rapidamente e registrare semplicemente il documento legale rinunciato di reclamo, senza usando un avvocato di chiusura o aspettare un esame di titolo. Ho bisogno del vostro consiglio.

Il venditore appena lo ha denominato ed ha lasciato un msg sul mio messaggio vocale dichiarando che non ha voluto vendere a me perché ha ricevuto una migliore offerta. Ora la ho sotto contratto, con un accordo firmato di vendite e dell'acquisto da lei ed ho avuto suo segno un documento legale rinunciato di reclamo, anche. Ho fatto quello perché stava combattendo con la sua sorella sopra la proprietà di questa proprietà, che è stata data lei dalla sua mamma che è passato via 2 anni fa. Il documento legale è nel suo nome da solo, non la sorella, le mamme o chiunque altrimenti. Ho veduto il documento legale ed ho fatto una copia di esso.

Così, ho pensato che dovrei ottenere il documento legale di Quitclaim, appena in caso I stato necessario per registrare il documento legale a causa delle edizioni di famiglia ed ha accosentito pure. Ha detto che ha voluto appena liberarsi di questa proprietà. Inoltre ho archivato alla casa di corte un affidavit per la rappresentazione che della proprietà la ho avuta sotto contratto, come voi interamente ha suggerito. Sono nel corso dell'ottenere un controllo di titolo fatto dall'azienda di titolo.

Ora che cosa lo suggerite fate? Dovrei andare indietro alla casa di corte e registrare il documento legale di Quitclaim o attendere fino a fare la ricerca di titolo e registrare il documento legale, o cammini via, o che cosa? Se scegliessi di attendere e programmare un avvocato fare il closing, escluderebbero la ricerca di titolo fatta dall'azienda di titolo?

Grazie, G.

A: Ciao il G., che cosa state descrivendo è un poco rischioso, tuttavia esso ha fatto abbastanza spesso. È un'idea MOLTO buona convincere l'esame di titolo per funzionare in primo luogo, prima di fare “una tabella di cucina che si chiude„ e che ottiene un documento legale di Quitclaim (QCD) dal venditore, se non siete usando/che impiegate un avvocato di chiusura per fare un closing convenzionale….

Non lo suggeriremmo normalmente facciamo il vostro proprio closing, ma poiché state scorrendo veloce il vostro acquisto in modo da potete “conservare„ il vostro affare prima che l'altro compratore si muova dentro e lo compri e/o prima della sorella fa qualche cosa impetuoso?. sia appena sicuro che la transazione è stato su - parte anteriore e che allineare intendete muoverti in avanti mentre avete accosentito. Penso che abbia andato avanti ed archivare/annotazione il QCD. Non vedo che avete qualche cosa perdere e mólto guadagno.

Lascerei il venditore sapere che non può vendere già “tecnicamente„ a qualcun'altro perché già ha un accordo obbligatorio a vendita a voi e voi possedere la casa (da voi ha registrato il QCD) e che il vostro programma è di esaminare l'affare come voi già aveva accosentito con lei e se decidete di non fare il closing normale come descritto nel vostro acquisto & accordo di vendita, quindi gli libererete la casa (IE dovreste firmare e registrare un altro QCD, annullante il QCD anteriore da lei a voi) affinchè vendeste whomever gradice.

Era grande che già avete registrato il vostro “Affadavit del contratto„, mettenteti nella catena del titolo, indicante che avete un contratto per comprare la casa. Ora se tutto il questo “scoppia„ e non potete a, o scelga di non registrare il QCD per qualche motivo, il Affadavit avete registrato lo proteggerà e che permette che ancora compriate la casa in avvenire (se il venditore prova a vendere a qualcun'altro o prova a rifinanziare la casa).

Archivando il QCD diventate il proprietario ufficiale della proprietà. Nessuno possono prendergli l'affare. Poiché state comprandolo “oggetto-„ a tutti i prestiti, dovrete cominciare effettuare i pagamenti su qualunque prestiti (denomini i prestatori per convincere “un estratto conto„ per assicurarsi là sono pagamenti o pene che di sorpresa indietro “state ereditando„). Sto presupponendo che gli avete dato l'equità/contanti di no/low a questo punto, in modo da non fate alcuni collocare fondi, o al rischio con il venditore. Ora avete il tempo di valutare tutti i financials e di prendere una decisione informata. Se alla fine, non lo volete, voi potete rinunciare sempre il reclamo la proprietà di nuovo al proprietario corrente, gli avete detto più presto.

** Nota a tutti gli miei colleghi investitori: non volete neppure giocare questo “gioco di chiusura della tabella di cucina„, a meno che abbiate una forte indicazione che questa è molto e siete 90% sicuro voi state andando andare tutto il senso con questo affare. Prendendo la proprietà via una registrazione rapida di un QCD ed allora rimbalzare la proprietà di nuovo al venditore originale con un altro QCD più successivamente quando avete “hanno avuti una probabilità„ fare la vostra dovuta diligenza - non sono un gioco freddo da giocare. Stiamo camminando soltanto con esso in questo esempio, perché l'investitore sta provando a scorrere veloce per proteggere il suo buon affare “dalla vendita ancora„ fraudolento, dal venditore ad un altro compratore.

Ma inoltre non volete ad improvvisamente possedere una proprietà in cui avete qualche potenzialmente sconosciuto, pegni che trascurati che possono essere attaccati alla casa, che dovreste pagare fuori prima che abbiate rivenduto o abbiate rifinanziato la casa e nessuna capacità di assicurarsi via assicurazione di titolo. Così consideri questi 3 rischi che avete con “ottenete il documento legale, closing della tabella di cucina„ --

1) Probabilmente non farete firmare al venditore “il affadavit dei proprietari„ standard e “il affadavit di Gap„ quell'uso degli avvocati, dove le garanzie del venditore che nessun altri “roba, pegni, giudizi, ecc. difettosi„ esistono contro lui o la proprietà, tranne che cosa l'ispettore di titolo ha trovato. ED anche se il venditore firma quel Affadavits, abbiamo avuti certo segno sapendo che sono trovantesi e commettenti la frode. L'assicurazione di titolo lo coprirebbe, se il venditore si trovasse, ma non potete ottenere che (vedi #3).

2) gli ispettori di titolo sono umani e fanno gli errori e trascurano il roba di titolo (pegni, giudizi) b/c che ottengono troppo occupati, troppo stanco, ecc.

3) NON POTETE convincere l'assicurazione di titolo del proprietario per riguardare tutte edizioni di cui sopra se chiudete l'affare voi stessi “ad una tabella di cucina„, perché un avvocato ad un closing può vendere che la politica a voi e voi devono comprare uno.

Abbiamo avuti parecchi casi dove o il venditore si è trovato circa altri giudizi e prestiti non-ancora-archivati (vedi #1), o l'ispettore di titolo ha mancato un pegno significativo durante l'esame di titolo (vedi che #2) e noi sono stati coperti dalle nostre polizze d'assicurazione di titolo.

Se avete quei tipi di problemi di titolo e di NESSUN Istituto centrale di statistica di titolo. la politica, dovete pagare tutte le spese notarili e/o pagare fuori i pegni, ecc. prima che possiate rivendere la proprietà. Soooo, a meno che siate un giocatore serio: -) fine con un avvocato in modo da voi può convincere il venditore a firmare i 2 Affadavits ed a ottenersi la polizza d'assicurazione di titolo del proprietario.

E sì, circa 50% degli avvocati di tempo comprerà (devono essere all'interno dell'ultimo i 30 giorni solitamente) un esame precedentemente fatto di titolo e lo userà per il closing--chieda appena in anticipo al vostro avvocato.

Ora, se i nuovi alambicchi del compratore vuole la proprietà, possono comprarglieli direttamente. Il proprietario di abitazione corrente, è naturalmente, andando essere turbato e probabilmente che sta andando dire che avete fatto qualche cosa di illegale.

Q: Può l'azienda di titolo pubblicare un documento legale della garanzia limitata, se non chi fornisce un documento legale della garanzia limitata che ho veduto l'altra edizione del grossista ai rehabbers?

A: L'avvocato di chiusura può compilare un documento legale della garanzia limitata a vostro favore come il venditore (quando rivendete la proprietà), ad esempio basicamente che autorizzate che la proprietà della proprietà era “valida„ durante il periodo di tempo del *limited* che avete posseduto la casa.

Meglio di successo & dell'abbondanza,

Lou Castillo

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