Una descrizione delle servitù prediali

L'assicurazione di titolo è associata generalmente con l'assicurazione dell'interesse del prestatore o dell'acquirente in una parte particolare del bene immobile. La destra usare una servitù prediale spesso è considerata meno importante che il titolo non appesantito del pacchetto degli assicurati. Una servitù prediale, tuttavia, può interessare significativamente il valore del pacchetto degli assicurati. Le domande per quanto riguarda la validità o l'uso di una servitù prediale possono provocare una disputa fra i vicini che possono richiedere la controversia prolungata di risolvere.

Alla luce del potenziale per tale unpleasantness, il professionista si raccomanda bene di essere informato di tutte le servitù prediali relative alla proprietà per essere assicurati. La seguente discussione è intesa poichè una breve e descrizione generale di alcune delle edizioni un professionista incontrerà quando un'azienda di titolo è chiesta di assicurare che una servitù prediale o una parte del bene immobile abbia interessato da una servitù prediale. Naturalmente, ogni ordine di titolo avrà relativo proprio insieme delle circostanze che richiedono l'attenzione specifica dall'ispettore di titolo.

I PRINCIPI FONDAMENTALI

Una servitù prediale è una destra non-possessory del proprietario di un pacchetto di terra usare la terra di un altro. Questa destra usare l'altra terra è limitata ad uno scopo preciso e può più ulteriormente essere limitata quanto alla forma di uso. 1 un'analisi di questa definizione solleva alcuni aspetti importanti. Una servitù prediale è un interesse in terra e non soltanto in una destra del contratto. La caratteristica non-possessory di una servitù prediale la differenzia dal titolo della tassa per atterrare. Un supporto di servitù prediale non può occupare e possedere la terra caricata dalla servitù prediale; lui o lei può utilizzarla soltanto per gli scopi e nel modo stabilito dai termini e condizioni generali della servitù prediale. La distinzione espressiva fra una servitù prediale e una proprietà semplice di tassa è che la servitù prediale descrive la destra all'uso della terra che è specifica o restrittiva in natura, mentre il titolo alla tassa è la concessione del titolo alla terra in se. 3 questa differenza sono significativi perché un proprietario della tassa riceve i diritti sostanziali e procedurali non disponibili ai supporti di servitù prediale.

Le servitù prediali sono inoltre distinguibili dai contratti d'affitto. Un contratto d'affitto è una destra al possesso esclusivo della proprietà di un altro per un periodo specificato. La differenza chiave qui è fra il possesso e l'uso. Nel baseball che pubblica il Co. v. Bruton, la Corte suprema di Massachusetts ha concluso che “il contratto d'affitto„ di una parete allo scopo di effettuare un tabellone per le affissioni era in effetti una servitù prediale in lordo perché la parete è stata lasciata in possesso del proprietario, che ancora ha effettuato la destra utilizzare la parete per tutto lo scopo non specificamente assegnato o severo„ dal contratto d'affitto. “

Le servitù prediali sono inoltre distinguibili dalle autorizzazioni. Gran parte della controversia in questa zona, compreso baseball che pubblica, comincia con un partito che sostiene che la destra in questione è affitta-un l'interesse irrevocabile nel partito altro e della terra che asserisce che la disposizione è un personale in modo revocabile dell'autorizzazione-un di destra-quando in effetti l'interesse potrebbe realmente essere una servitù prediale. Di conseguenza, essenzialmente la stessa disposizione è stata trovata per costituire in alcuni casi un contratto d'affitto, un'autorizzazione in altre ed in tranquillo altri casi, una servitù prediale.

CLASSIFICAZIONE DELLE SERVITÙ PREDIALI

Mentre la distinzione fra le servitù prediali, i contratti d'affitto, le autorizzazioni e le proprietà della tassa può essere in qualche modo oscura, la differenziazione fra i tipi di servitù prediali è poco pulitore. Le servitù prediali sono separate solitamente nelle servitù prediali appartenenti e nelle servitù prediali in lordo. Una servitù prediale appartenente è generata per avvantaggiare il proprietario di un altro pacchetto, conosciuto come l'appartamento dominante. Questa servitù prediale farà funzionare sopra un altro tratto denominato l'appartamento servient. La servitù prediale appartenente quindi richiede sia un appartamento dominante che servient. Una terra del proprietario deve essere caricata per la proprietà di un altro. Funzionamenti appartenenti di servitù prediale con la terra. Se l'appartamento dominante è venduto, la servitù prediale passerà al beneficiario, anche se specificamente non è accennato nel documento di trasporto. 6 similmente, se l'appartamento servient è venduto, il beneficiario prende conforme alla servitù prediale. Una servitù prediale in lordo non richiede il relativo supporto al proprio o non possiede l'altra terra. Ci è una proprietà servient, ma nessun'dominante. Per questo motivo, una servitù prediale in lordo è stata descritta come interesse irrevocabile nella terra di un altro. Se una servitù prediale è appartenente o in lordo è determinato mediante l'esame della concessione di servitù prediale per rilevare l'intenzione dei partiti e delle circostanze ai tempi del trasporto. Mentre il documento legale di trasporto non deve comprendere la parola “appartenente,„ le corti hanno presunto spesso che una servitù prediale fosse appartenente piuttosto che in lordo. Ci è una preferenza di costruzione per le servitù prediali eccessive appartenenti di servitù prediali in lordo.

Questa preferenza per le servitù prediali appartenenti può essere sormontata da un esame della terra in questione. Se la servitù prediale non avvantaggia il proprietario di un pezzo di terra particolare, non ci è tratto dominante e la servitù prediale è in gross.8 che le servitù prediali pratiche sono tenute solitamente in lordo. Una servitù prediale appartenente non può essere convertita in servitù prediale in lordo. La classificazione della servitù prediale rimarrà in effetti durante il relativo uso.

CREAZIONE DI UNA SERVITÙ PREDIALE

La maggior parte delle servitù prediali sono generate dalla concessione espressa contenuta in un accordo o in un documento legale di servitù prediale o tramite prenotazione in un documento legale. Una concessione espressa, tuttavia, non è necessaria sempre da generare una servitù prediale.

Una servitù prediale può acquistarsi dalla prescrizione ed implicitamente come pure dalla concessione espressa. Se una servitù prediale dalla prescrizione è appartenente o in lordo è risoluto mediante l'uso della proprietà servient. Se l'uso normativo fosse a favore del proprietario di un pezzo di terra particolare, la servitù prediale è appartenente. Se non è per tale beneficio, è in lordo. Le servitù prediali implicite possono essere ritenute necessarie per l'uso della proprietà dominante. Chiaramente allora, sono servitù prediali appartenenti al pacchetto dominante.

EDIZIONI DI ASSICURAZIONE DI TITOLO

Un assicuratore di titolo sarà affrontato a due preoccupazioni importanti per quanto riguarda le servitù prediali: se la servitù prediale può essere assicurata per un tratto dominante e se una servitù prediale possa essere rinunziata a come eccezione al riempimento fornito dalla politica di titolo per un tratto servient.

Se l'azienda di titolo è invitata ad assicurare per la prima volta una servitù prediale, le seguenti questioni saranno sollevate:

A. È la servitù prediale appartenente?

B. Che terra è avvantaggiata dalla servitù prediale?

C. Gli appartamenti dominanti e servient sono stati posseduti dai partiti differenti ai tempi della creazione delle servitù prediali?

D. La servitù prediale è stata eseguita vicino o ha acconsentito da tutti lienholders dell'appartamento servient?

E. Come la servitù prediale è stata generata ed il documento stava generandola correttamente ha disegnato, eseguito e riconosciuto?

F. Il documento che genera la servitù prediale dichiara il relativo scopo?

G. Il documento dichiara la considerazione?

H. La servitù prediale è descritta specificamente come una servitù prediale appartenente, grippaggio sui successori ed assegna?

I. Il documento di servitù prediale assicura che funziona con la terra?

J. La servitù prediale indica una durata, o è descritta come perpetua?

K. È la servitù prediale i diritti esclusivi o possono altri proprietari usarli pure?

L. Un evento ha accaduto che può terminare la servitù prediale?

Se l'ispettore è soddisfatto che una servitù prediale valida è stata stabilita, il punto seguente è di verificare l'esistenza fisica continua della servitù prediale. L'ispettore esaminerà un rapporto d'ispezione o un'indagine del pacchetto di servitù prediale per confermare che la servitù prediale è aperta e in uso. In alcune zone, un'azienda di titolo può realmente spedire un impiegato per controllare fisicamente la proprietà. Sulla ricevuta dell'indagine o del rapporto d'ispezione, l'ispettore vorrà verificare che non ci siano barriere o ostruzioni che interferiscono allo scopo di le servitù prediali. Un'indagine comprende l'esposizione la servitù prediale nella relativa descrizione legale scritta e nel dipinto sul plat. Se la servitù prediale sia registrata, la catena del titolo dovrebbe coprire il pacchetto di servitù prediale.

L'ispettore inoltre deciderà se degli eventi hanno accaduto poiché la creazione della servitù prediale che può provocare il relativo termine. Se l'appartamento dominante resubdivided, la spaccatura nei pacchetti multipli o subita un cambiamento in uso, il sottoscrittore esaminerà la situazione per determinare l'attuabilità della servitù prediale.

Vendite di imposta

Se una servitù prediale attuale ha relativo proprio numero di imposta a parte dall'appartamento servient, una ricerca di imposta dovrebbe essere ordinata per verificare che non ci siano le delinquenze che interessano la servitù prediale. Se una servitù prediale attuale si trova all'interno di un pacchetto di imposta che interessa l'intero appartamento servient, tuttavia, le delinquenze di imposta non interesseranno la servitù prediale. Affinchè tutte le servitù prediali siano generate ad un closing, tuttavia, tutte le delinquenze di imposta sull'appartamento servient devono essere pagate o riacquistate prima del closing. Un documento legale di imposta non estinguerà o non interesserà alcuna servitù prediale su cui sia generato o sopra quei beni immobili prima del periodo della vendita di imposta, a meno che l'intero pacchetto venduto di imposta consista soltanto del pacchetto in se di servitù prediale. 35 ILCS 200/22-70 (1992).

Fusione

Il senso più sottile di distruggere una servitù prediale è l'applicazione della dottrina della fusione. Il rischio che il titolo agli appartamenti dominanti e servient ha fuso è una possibilità pericolosa che deve essere indirizzata dall'ispettore. La dottrina delle condizioni di fusione che se la proprietà degli appartamenti dominanti e servient è conferita a nello stesso partito, la servitù prediale sopra l'appartamento servient si fonderanno nel titolo della tassa dell'appartamento dominante e così si distruggeranno. Come esempio, A possiede il lotto 1 ed ha una servitù prediale sopra il lotto contiguo 2 per l'ingresso e l'uscita. Se A compra il lotto 2, la servitù prediale sopra il lotto 2 fusione nel titolo della tassa del A e si distruggerà. La proprietà della tassa del A del lotto 2 dà la destra ben maggior di A nella terra che la proprietà della servitù prediale, quindi le più piccole fusioni di destra in quella più grande. Se A più successivamente trasporta il lotto 2 alla C, la servitù prediale deve essere ricreata da una nuova concessione.

L'ispettore cercherà il titolo sia degli appartamenti dominanti che servient per cercare un'incidenza della comproprietà di entrambi gli appartamenti in un partito. Se tale comunanza della proprietà è individuata, una nuova servitù prediale deve essere generata, anche se la comproprietà era stata separata più successivamente nella catena del titolo.

In un caso recente dell'Illinois, la Corte di Appello ha dichiarato che una fusione accade quando una proprietà dominante e le proprietà servient sono possedute dalla stessa persona, quindi estinguente una servitù prediale in virtù dell'unità del titolo e del possesso, dato che uno non ha bisogno di una servitù prediale sopra la sua propria proprietà. La proprietà sia delle proprietà dominanti che servient deve essere identica nella durata, nella qualità ed in tutte le altre circostanze della destra. In Ellis V. McClung, la Corte di Appello dell'Illinois ha sostenuto che dove la prova non è riuscito ad indicare che la proprietà avvantaggiata e la proprietà conforme alle servitù prediali interamente sono state possedute dagli stessi partiti in circostanze identiche, le servitù prediali non è stata estinta dalla dottrina della fusione. Queste circostanze hanno compreso la durata e la qualità del titolo. 10

Abbandono

Una servitù prediale generata tramite una concessione, un documento legale o una prenotazione può distruggersi o persa dall'abbandono volontario del proprietario. Non ci è dovere per usare o godere di una servitù prediale come termine della destra mantenere la servitù prediale. Di conseguenza, costituire un abbandono, là l'uno o l'altro deve essere un atto evidente che mostra affermativamente ed inequivocabilmente un'intenzione per abbandonare la servitù prediale, o un'omissione di comportarsi. Ciò trasporta l'implicazione che il proprietario nè esige nè mantiene tutto l'interesse nella servitù prediale. Il proprietario dominante deve cedere chiaramente il possesso o l'uso della servitù prediale. L'abbandono è completo il momento l'intenzione da abbandonare e la cessione del possesso o dell'uso si unisce. 11

Distruzione da Agreement: Abrogazione

Una servitù prediale può essere terminata da un accordo fra i proprietari delle proprietà dominanti e servient. Questo accordo è conosciuto spesso come accordo di abrogazione perché abroga o conclude la servitù prediale. Se l'ispettore incontra un accordo di abrogazione nella catena del titolo che termina la servitù prediale per essere assicurato, la servitù prediale è uninsurable.

Rinuncia di una servitù prediale

Se un cliente chiede che una servitù prediale be è rinunziata a come eccezione sull'impegno di titolo per un appartamento servient, l'azienda di titolo richiederà solitamente che un accordo bene eseguito di abrogazione be sia registrato. Questo accordo deve essere eseguito da tutti i partiti che hanno un interesse nell'appartamento dominante. In alcuni casi, una ricerca necessaria dei partiti dovrebbe essere ordinata di determinare la lista dei partiti che dovranno associarsi all'accordo di abrogazione.

Questo gli articoli incorpora le guide turistiche di sottoscrizione della società di assicurazioni di titolo del Chicago ed i manuali d'esame, così come un articolo del settembre 1997 sulle servitù prediali da Jeffrey Rezwin e da Mary Scmuttenmaer della società di assicurazioni di titolo del Chicago. Questi materiali sono compresi senza citazione specifica.

1. Manuale del W. Burby della legge dei beni immobili S23 (terza Edition, 1965).

2. La legge delle servitù prediali e delle autorizzazioni in terra, in Bruce e in Ely, P. 1-2 (1988).

3. Parcheggi la contea Rod ed il reparto del randello v. della pistola delle strade principali, 163 Montana 372.377; 517 P. 2d 353.355 (1973).

4. Baseball che pubblica V. Bruton, 302 Massachusetts 54, 56, 18 nord-est 2d 362.364 (1938).

5. R. Powell, la legge dei beni immobili, P. 430 (1987).

6. Taylor v. Lanahan, 73, Illinois App. 3d 829, 832; 399 Ne 2d 425, 428 (1977).

7. La legge delle servitù prediali e delle autorizzazioni in terra, in Bruce e in Ely, P. 2-5. (1988).

8. La legge delle servitù prediali e delle autorizzazioni in terra, in Bruce e in Ely, P. 2-6 e 2-7 (1988).

9. Curtin v. Franchetti, 156 connett. 387, 389; 242 A. 2d 725, 727 (1968).

10. Illinois App di Ellis v. McClung 291. 3d 448, 459.460 (1997).

11. Servizio dei beni immobili dell'Illinois, vendite e trasferimenti, 30:48 della sezione (1988).

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